Старый анализ (от 13.02.2006) реформы ЖКХ ( http://tayga.info/details/2006/02/13/~89479<\/u><\/a>) После известных событий, связанных с так называемой «монетизацией», любая реформа , затрагивающая социально значимые проблемы, вызывает повышенный интерес общества и настороженность – «что они там еще надумают?». Нельзя сказать, что вступившие в силу с Нового 2006-го года поправки в правила дорожного движения добавили доверия граждан к разумности власти.
Сама власть то же стала опасаться решительных действий и переносит реформы все дальше и дальше – за 2008-й год, чтобы без потрясений пережить «переходный период». Эта судьба постигла широко разрекламированные реформы местного самоуправления и энергетики. Реформа РАО ЕЭС уже должна была бы завершаться, согласно принятым решениям, однако так и не смогла «перешагнуть» начальный этап.
Однако есть реформа , которая не только не остановлена, но и реализуется «полным ходом». Ее реализация практически «пущена на самотек», после того как ГосДума приняла соответствующие законопроекты. Дальше, по идее реформаторов, должны действовать местные органы власти и… самоорганизация граждан. Это – реформа ЖКХ
С 1-го марта 2005-го года в России действует новый Жилищный Кодекс. Изменения в Жилищном Кодексе, касающиеся управления многоквартирными домами – это и есть, по существу, содержательная часть реформы ЖКХ .
Эти изменения касаются большинства граждан России. Некоторые категории (проживающие в служебных помещения, в общежитиях и ожидающих очереди на жилье) затронуты сильнее. Но эти категории сравнительно малочисленны, поэтому мы не будем рассматривать проблемы предоставления жилья социального найма или служебных квартир. Мы попытаемся проанализировать, как реформа ЖКХ скажется на простых гражданах, проживающих в «средней хрущевке».
В отличие от «монетизации», нет конкретного срока, после которого сразу все меняется. Реформа ЖКХ растянута по времени, она зависит от «местной специфики» и может в одном доме пройти без всяких эксцессов и принести пользу, а в соседнем привести к разрушению инфраструктуры и бунту жильцов.
]От чего это зависит?
Что задумывалось Наши реформы пролагаются исключительно благими намерениями. ЖКХ России сегодня представляет гигантскую «черную дыру». Изношенная инфраструктура, ветшающий жилищный фонд, раздутые штаты ЖЭУ (в некоторых на 15 работников приходится 50 управленцев). Весь этот «колхоз» не подвластен никаким мерам «управления». Некоторые ЖЭУ принадлежат муниципалитетам, другие – ведомствам или предприятиям, третьи уже пять раз меняли форму организации, каждый раз избавляясь вместе с прошлой организационной формой от своих долгов и обязательств.
По мысли реформаторов (возможно, тут они правы) – управленческая реформа (подчинить все ЖЭУ одной структуре и внедрить общие нормы управления) – сегодня невозможна. Поэтому предполагается создать на рынке ЖКХ конкурентную среду, определив лишь правила игры.
Именно этому и посвящены соответствующие статьи Жилищного Кодекса. Также необходимостью создания конкурентной среды обосновывается переход на 100%-ую оплату услуг ЖКХ населением.
Реформа ЖКХ предполагает, что жители многоквартирных домов самоорганизуются и выберут форму управления своим домом. По сути, возможны две формы управления – либо жильцы сами занимаются своим домом, либо нанимают для этого управляющую компанию . И то и другое они могут делать, либо образовав товарищество собственников жилья (ТСЖ), либо решая все вопросы на общих собраниях.
Тем самым, по идее реформаторов, управляющие компании будут соревноваться между собой (и соперничать с самоорганизацией жильцов), возникнет рынок услуг ЖКХ , что послужит улучшению качества этих услуг и снижению их стоимости – с другой. Повторю – так задумывается ПО ИДЕЕ.
Как получается? Редкая реформа в России не превращала хорошую идею в свою противоположность. Неспособность российского законодателя думать на шаг вперед усугубляется его оторванностью от реальной жизни и корыстной заинтересованностью исполнителей.
Что должно было происходить, по замыслу законодателя, в течение этого года? Массовые собрания жильцов и принятия решений о форме управления домами. Ибо все они должны успеть до 1-го марта 2006-го года. И действительно, в некоторых домах такие собрания прошли. Однако большинство жителей многоквартирных домов живет в блаженном неведении о том, что реформа ЖКХ уже идет полным ходом и они уже должны принимать в этом активное участие.
А что делать, скажете вы, если у нас пассивное население, которое законов не читает и к самоорганизации не стремится? Действительно, нельзя же заставить чиновников нести ответственность за то, что жильцы не приходят на собрания. И никто на них эту ответственность не возлагает. А в результате – чиновники особо и не усердствуют в деле разъяснения жильцам их новых прав.
Что же будет после 1-го марта 2006-го года с домами, где жильцы не выбрали форму управления своим домом?
Новый ЖК РФ можно долго изучать на предмет того, какие группы лоббирования к нему приложились. Если российский реформатор не способен продумать на шаг вперед, то российский исполнитель просчитывает очень хорошо. К сожалению, считает он не пользу или вред от реформы , а собственный доход в связи с реформами . И исполнитель никогда не упустит возможности «подсказать» законодателю.
Представим себе диалог между «исполнителем» и «законодателем».
З: - Мы наконец-то создадим конкуренцию на рынке ЖКХ . Мы напишем в новом Жилищном Кодексе, что жильцы многоквартирных домов могут выбирать себе любую управляющую компанию для обслуживания своего дома. Мы дадим один год на проведение собраний.
И: - А мы, конечно, приложим все усилия для помощи жильцам в деле самоорганизации, проведем разъяснительную кампанию и окажем всяческое содействие. Но что делать в тех случаях, когда жильцов так и не удастся собрать? Вы ведь знаете, гражданская активность низкая, народ у нас пассивный…
З: - Да, действительно, не можем же мы их повестками вызывать на собрание… Надо что-то придумать…
И: - Давайте мы поручим органам местного самоуправления выбирать управляющие компании для тех домов, где не прошли собрания.
З: - Наверно, придется так поступить, пока нет другого выхода. Но мы оставим за жильцами право выбора в дальнейшем и пропишем строгие правила конкурса.
З. уходит, И. довольно потирает руки, набирает номер на телефоне и говорит: - Все в порядке, до 1-го марта 2006-го года зарегистрируйте парочку управляющих компаний с набором лицензий и не беспокойтесь ни о чем.
Так или примерно так в ЖК РФ попал пункт, предусматривающий определение управляющих компаний для тех домов, которые не провели собрания. Управляющие компании будут определяться на конкурсах, проводимыми муниципалитетами. Правила этих конкурсов должно определить правительство. Уже стало понятно, что этот способ выбора управляющей компании , предусмотренный как исключение, станет самым массовым. Он же – и самый выгодный для чиновников, потому что позволяет влиять на выбор компании и сохранять контроль над финансовыми потоками.
Вы видели массовую агитационную кампании, разъясняющую жильцам их право выбирать себе управляющие компании ? Вы видели чиновников, обеспокоенных слабой активностью граждан в деле самоорганизации? Их не видно. И почему-то это не удивляет.
Зато в Новосибирске УЖЕ ПРОШЕЛ КОНКУРС по передаче ряда домов в управление. Конкурс выиграла «Немецкая управляющая компания ». По просочившейся информации, в конкурсе участвовали всего две компании . По каким правилам проводился конкурс, нам пока неизвестно.
По-видимому, у новосибирской мэрии свой план реформы ЖКХ , не совпадающий с федеральным законодательством даже календарно. Этот «конкурс» выявил еще одну тенденцию – «расставание с ЖЭУ». В большинстве ЖЭУ идет очередная реорганизация, они меняют форму организации (оставляя прежней свои долги) и становятся новыми юридическими лицами, чтобы вступить в конкурентную борьбу на рынке управляющих компаний . Однако в этой борьбе, похоже, они окажутся брошенными на произвол судьбы. Чиновники не будут лоббировать выживание ЖЭУ.
ЖЭУ – крайне неэффективные с любой точки зрения организации. Даже воровать с их помощью трудно и неэффективно. Раздутые штаты требуют зарплаты и социальных выплат. Руководители ЖЭУ не столько «делятся доходами», сколько клянчат все новые и новые дотации. Чуть ли не единственным способом чиновничьего дохода с ЖКХ стали централизованные поставки материалов для ЖЭУ. Чиновники муниципалитета «имеют» на поставках, рядовые работники ЖЭУ – на воровстве этих материалов и приписках.
Сегодня чиновникам, занимающимся « реформой ЖКХ » гораздо выгоднее «пристроить к управлению» домами своих знакомых бизнесменов, чтобы те «стригли жильцов» и делились с чиновниками. Схема куда менее хлопотная и более надежная. Она сродни с приватизацией. Можно долго «доить» госпредприятие, но куда привлекательнее его «хапнуть». Так и тут – появилась возможность «приватизировать» денежные потоки квартплат всерьез и надолго. И лишние едоки в лице неэффективных ЖЭУ ни к чему.
Что и видно на примере «Немецкой Управляющей компании », которая отбирает из бывших работников ЖЭУ лишь немногих, сокращая структуру управления.
Прощай, капремонт! Образцом законодательной «маниловщины» служит раздел ЖК РФ «Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами». Оказывается, органы местного самоуправления «обеспечивают равные условия для деятельности управляющих компаний независимо от организационно правовых форм».
Однако следующий же пункт разбивает в прах предыдущий: органы местного самоуправления «могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов». Могут предоставлять, а могут и не предоставлять. И угадайте, от чего это будет зависеть.
В законе крайне мало места уделено тому, что из себя должны представлять управляющие компании , каким требованиям они должны удовлетворять и кто устанавливает эти требования.
Также не решен вопрос, как, кому и в какие сроки будут выделяться деньги из фонда капремонта.
Нет никаких проблем с « реформой ЖКХ » в новых домах. Там она уже давно прошла – во всех новых домах сразу же образуется ТСЖ, которые более-менее удовлетворительно обслуживают текущие потребности. До капитального ремонта еще далеко и пока он не является проблемой.
Но в более старых домах рано или поздно встанет вопрос капитального ремонта. А в некоторых он стоит остро. В квартплату, помимо прочего, всегда входила строка «фонд капитального ремонта». Предполагалось, что эти деньги накапливаются в фонде капитального ремонта, откуда они будут выделены, когда подойдет срок. На деле же никакого накопления не происходит, а деньги на капремонт время от времени выделяются из бюджета (возможно – из текущих поступлений).
Однако открытым в случае перехода дома «на самообслуживание» вопрос о «накопленной суме» остается. Старое ЖЭУ, которое собирало деньги – ликвидируется. Новая управляющая компания естественно, не станет вкладывать свои деньги. А муниципалитет «может предоставлять», но не обязан.
Одновременно выдать весь якобы накопленный фонд капитального ремонта муниципалитет не сможет. Поэтому собственники многоквартирных домов встают перед выбором – либо пытаться «жить по-новому», потеряв надежду на капитальный ремонт, либо оставаться под управлением ЖЭУ или их преемника, с надеждой, что когда-нибудь дойдет очередь и до тебя.
В чем выгода? Реформа ЖКХ открывает новый рынок, на котором можно неплохо заработать. В каком-то смысле это «приватизация-2». Опять мы имеем массового участника «рыночного процесса», на лени, необразованности и неумении защищать свои права которого можно неплохо нажиться. Опять мы имеем существенное влияние чиновников на распределение денег и «доходных мест».
Первый, очевидный источник наживы – собственно квартплата. Хотя сегодня она еще не доведена до 100%, на самом деле она уже гораздо выше «себестоимости», как это показывают функционирующие ТСЖ. Поэтому мало-мальски организованный бизнесмен сможет обеспечить тот же уровень сервиса, что и действующие ЖЭУ, и немало заработать при этом. Умный предприниматель даже что-нибудь улучшит, чтобы прочно закрепиться на новом месте.
Второе – это многочисленные подвальные и чердачные помещения, а также прилегающая к дому территория. Все это является коллективной собственностью владельцев квартир и помещений в доме и передается в управление той самой управляющей компании . Как правило, эти помещения заняты какими-то арендаторами, сидящими в них «на птичьих правах». Другие помещения могут быть переоборудованы для сдачи в аренду. Если дом находится в центре, прибыль от этих помещений может превысить расходы на содержание дома.
Третье – стены дома и несущие конструкции. Если дом находится рядом с оживленной магистралью – это доход от размещения рекламы.
Четвертое – переключение на управляющую компанию платежей за коммунальные услуги. Сегодня большинство жителей платит за потребляемые воду и тепло по установленным нормам, которые существенно выше реального потребления. Поэтому, установив общий счетчик на дом, управляющая компания получит дополнительную экономию. А в любом бизнесе сэкономить – значит заработать.
Как легко понять, «ценность» дома для управляющей компании сильно зависит от его состояния и месторасположения. В результате мы получим крайне успешную « реформу ЖКХ » в новых домах и в престижных районах и «полный провал » на окраинах и в трущобах.
Поле для афер Но перечисленными «сравнительно честными способами отъема денег у населения» возможности « реформы ЖКХ » не ограничиваются. Рассмотрим и нечестные способы.
Один мы уже упоминали. Это – «фонд капитального ремонта». Произвол в его распределении неизбежно обернется волной воровства. По-другому и быть не может.
Наиболее вероятная схема: по договоренности между чиновниками муниципалитета и управляющей компанией последней будут выделяться средства для капитального ремонта. Управляющая компания (под бдительным присмотром тех самых чиновников) будет проводить имитацию капитального ремонта, вырученные деньги поделят участники процесса.
Другой способ – создание «фиктивных» управляющих компаний . Они будут «окучивать» дома и жильцов, уговаривая перейти к ним на обслуживание и заманивая низкой квартплатой. Потом будут год или два собирать эту самую квартплату, но ничего не делать. После чего – ах, мы банкроты, всем спасибо, ищите новую компанию .
Третий способ – включение в договора с жильцами «особых пунктов». Будьте бдительны, граждане, и читайте, что подписываете! Это может быть пункт о том, что управляющая компания оказывает услуги и проводит ремонт за свой счет, после чего включает свои расходы в счета за квартплату. Логично вроде бы, почему бы и нет? Но потом приходит счет на миллион рублей за отремонтированный фасад. И бумажки все есть, что тот фасад обошелся в сто миллионов…
Предыдущий способ отъема денег у жителей является все же вопиющим и вряд ли станет массовым (хотя уже были случаи). Гораздо безопаснее «точечные» способы отъема жилья.
Гражданский кодекс предусматривает, что гражданин отвечает по своим обязательствам в том числе своим имуществом. Нетрудно предположить, что некоторые нерадивые плательщики поплатятся квартирами. Эта перспектива особенно угрожающа для жителей малых депрессивных городов, в которых квартплата гораздо выше, чем в мегаполисах (а в России есть такая тенденция – чем дальше в лес, тем выше тарифы ЖКХ ), а стоимость квартир невысока.
Но и в мегаполисах алкоголики с квартирами, которые до сих пор не пали жертвами «черных риэлтеров», вряд ли устоят перед сплоченной атакой новых управдомов и судебных приставов.
Подводные камни Казалось бы, главный вывод из всего вышесказанного – надо срочно регистрировать управляющую компанию и агитировать жильцов на общих собраниях. Огромные перспективы, устойчивое финансирование, новые рынки, минимум начальных вложений.
Но не все так гладко, как кажется на первый взгляд.
Граждане наши и правда особой активностью не отличаются. И доверять первому пришедшему не готовы. Мало того, за те квартиры, которые не приватизированы, голосует представитель муниципалитета. А доля неприватизированных квартир по-прежнему весьма высока – около трети.
Граждане наши крайне консервативны и привыкли платить квартплату в ЖЭУ. Заставить их сменить свои привычки – дело нелегкое.
Потом возникает проблема с передачей документации на эксплуатацию дома. Нигде не сказано, как и в какой срок должны быть переданы эти документы. А между тем, договор на эксплуатацию дома, заключаемый с жильцами, должен содержать его технические характеристики.
Если вы преодолеете эти трудности и получите в управление дом, то обнаружите, что вам нужно перезаключать договора с Горводоканалом и энергетиками, которые собирают немалые деньги за каждый новый договор.
Потом вы вступаете в бесконечную тяжбу по поводу фонда капитального ремонта («можем дать, а можем не дать»).
Дальше вы обнаруживаете в помещениях, являющихся, согласно Жилищному Кодексу, совместной собственностью жильцов дома, арендаторов с договорами, заключенными муниципалитетом без должных оснований. В зависимости от вашего темперамента и темперамента арендаторов, имущественный спор может сопровождаться взрывами, баррикадами и поджогами.
В довершении всего вы обнаружите, что на территории, отведенной при постройке взятого в управление дома, построено еще пара «особнячков» в ходе так называемой «точечной застройки» и понять, чья теперь это земля, совершенно невозможно (а точнее, можно, но пристрелят).
Какой отсюда вывод? Да такой же, как и в любом другом деле в России: хочешь начать бизнес – иди к чиновнику.
В Новосибирске получила распространение практика «субподряда». Жильцы платят деньги по-прежнему в ЖЭУ, а эксплуатацию осуществляют уже управляющие компании . «Рынок ЖКХ » является достаточно проблемным, поэтому проникнуть на него можно и «со стороны»: дают «в нагрузку» к новым домам старые – и, пожалуйста, работай.
По мере развития рынка ЖКХ возникнут новые проблемы. Неизбежны трения между управляющими компаниями и «естественными монополистами». Дело в том, что энергетики считают калории, вышедшие с ТЭЦ. Управляющие компании , установив счетчик, будут покупать только дошедшие до дома. В результате потери тепла «по дороге» ложатся на остальных. Пока счетчиков мало, монополисты не обращают внимания. Но неизбежен момент, когда станет понятно, что стоимость калории на выходе с ТЭЦ и калории при входе в дом существенно отличаются. И энергетики начнут борьбу за повышение тарифов для обладателей счетчиков.
Сценарии развития В некоторых регионах реформа ЖКХ уже началась, в порядке эксперимента. Например, в Томске. Первыми результатами реформы стали рост тарифов и начавшиеся визиты к неплательщикам судебных приставов (пока дело ограничивается домашней утварью).
Успех или неудача реформы ЖКХ сильно зависит от местных властей. В тех муниципалитетах, которыми руководят успешные управленцы, искренне желающие добра согражданам, реформа ЖКХ вполне может пройти успешно и без эксцессов – необходимые для этого возможности заложены в Жилищном Кодексе.
Именно такие муниципалитеты сегодня и рапортуют об успехах реформы , как, например, Ангарск Иркутской области, где вопросами создания управляющих компаний задались еще несколько лет назад. Сегодня в Ангарск возят представительные делегации, а ангарские управляющие компании «приходят» на Новосибирский рынок.
Но все же, увы, такие муниципалитеты являются скорее исключениями. В большинстве городов единственным результатом реформы станет смена вывесок в ЖЭУ. Подавляющее большинство старых многоквартирных домов будет передано близким чиновникам управляющим компаниям по конкурсам, проводимым этими чиновниками. Смена ЖЭУ на « управляющие компании » будет сопровождаться банкротствами, потерей долгов по налогам, а также перед энергетиками, исчезновением «фонда капитального ремонта».
В крупных городах, с одной стороны – появятся новые управляющие компании , некоторые из них улучшат качество обслуживание. С другой стороны – будут случаи афер и попыток отъема квартир за долги.
В домах, в которых половина или около того квартир не приватизирована, определять решение общего собрания жильцов будет представитель муниципалитета. Он же, совместно с выбранной на собрании (а фактически – им) управляющей компанией , определит размеры квартплаты. Скорее всего, эта квартплата будет иметь мало общего с рыночными расценками, а компания будет выбираться не по качеству обслуживания.
Вырастут ли тарифы? С точки зрения любой классической экономической теории, тарифы на услуги ЖКХ после «либерализации» рынка должны понизиться в результате конкуренции (мы уже отмечали, что средний уровень тарифов в уже образованных ТСЖ ниже). Но российская действительность опровергла уже не одну экономическую теорию. Опасения, что так произойдет и на этот раз, велики.
Дело в том, что «либерализация», как всегда, половинчата. «Пропуск» на рынок услуг ЖКХ выдают чиновники. И раз существующий уровень тарифов позволяет неплохо зарабатывать, коммерсанты, желающие попасть на этот рынок, будут обложены «данью».
Алчность сторон вполне может привести к тому, что «дань» будет высока, и коммерсанты смогут «компенсировать» ее только ростом тарифов. Со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Политический аспект Не секрет, что избирательная система России переживает острый кризис. Она совершенно не отвечает тем задачам, ради которых была придумана в свое время демократия и выборы, как инструмент демократии. Процент голосующих снижается, степень доверия к избираемым органам власти крайне низка. Постепенно «умирают» все сравнительно «честные» способы агитации. Избиратель уже не «клюет» ни на предвыборные обещания, ни на статьи в газетах, не верит телевидению и спускает собак на агитаторов. Надежно «работают» сегодня в России только подкуп и административный ресурс.
Реформа ЖКХ и создание структур « управляющих компаний » позволяет довести «контролируемость» выборов до совершенства. Управляющая компания выбирает в каждом подъезде «старшего по подъезду», который платит, скажем, всего 50% квартплаты. И вы сразу получаете сеть заинтересованных и прикормленных «агитаторов», которая позволяет проводить на местных выборах кого угодно. Кто контролирует управляющую компанию , тот будет контролировать голосование на этой территории. А, как вы уже поняли, большинство управляющих компаний будут «дружны» с чиновниками муниципалитетов.
Где рванет? Учитывая многочисленные пробелы в законе и высокую зависимость успехов реформы ЖКХ от добросовестности муниципальной власти, понятно, что социальный взрыв в том или ином городе России – вопрос статистики. Среди сотен российских городков найдется такой, в котором сойдутся все неблагоприятные факторы – бедность, изношенное ЖКХ, коррумпированные чиновники и алчные коммерсанты. Скорее всего, это будет небольшой депрессивный городок в средней полосе России. Пока взысканием долгов занимается власть, до выселения из квартир доходит редко. Но когда этим займутся коммерсанты от ЖКХ… Стрельба, поножовщина и самосожжения весьма вероятны.
Если сегодня власть во Владивостоке получила такой всплеск возмущения жителей, потому что не смогла спасти людей во время пожара, нетрудно представить себе степень возмущения жителей небольшого городка, которые обвинят свою власть в прямом убийстве (в случае самосожжения, например). Перейдет ли степень возмущения порог, при котором начинаются беспорядки – предсказать трудно.
Алексей Мазур, ТАЙГА.info
), туда-сюда... а еще он депутат... а мы дайверов и туалеты обсуждаем. самое насущное !!!!! - чай оно из Питера виднее.
- участник сейчас на форуме
